تازه ها
علیرضا ارزنده تحلیلگر بازار‌های مالی و مشاور سرمایه‌گذاری در تورنتو؛
بودجه فدرال کانادا؛ بودجه‌ای پرتیتر، با عدد‌هایی کوچک‌تر از تیتر‌ها
بودجه ۲۰۲۶ دولت مارک کارنی با وعده‌ی ساختن ۲۰۰ هزار خانه و تمدید ممنوعیت خرید خارجی‌ها آمد؛ اما میان جاه‌طلبی اعلامی دولت، مقیاس واقعی شکاف مسکن و مسیر بدهی، فاصله‌ای است که نه با تیتر پر می‌شود و نه با معافیت
بودجه‌ای که فرانسوا-فیلیپ شامپاین پنجم نوامبر با عنوان «ارباب سرنوشت خویش» به مجلس برد، در نگاه اول بودجه‌ی بزرگی است. ۱۴۲ میلیارد دلار اقدام تازه در پنج سال، حدود ۴۵ میلیارد دلار پول برای مسکن، و کسری‌ای که برای امسال ۶۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون دلار بسته شده؛ حتی کمتر از پیش‌بینی بهار خود دولت. روی کاغذ، همه‌چیز سر جایش است. اما بودجه را باید با عدد‌های خودش خواند، نه با تیترهایش؛ و وقتی این کار را می‌کنی، هم در مسکن و هم در حساب بدهی، داستان عوض می‌شود.
تیتر اصلی، کم‌اثرترین بخش بودجه است
بیشتر پوشش خبری، از جمله گزارش نشنال‌پست، رفت سراغ یک تصمیم: خرید خانه‌های موجود برای خارجی‌ها تا اول ژانویه ۲۰۲۹ ممنوع می‌ماند، ولی ساخت‌وساز جدید از این ممنوعیت بیرون است. شامپاین گفت الگو استرالیاست و بقیه‌ی کار با استان‌ها و شهرداری‌هاست. ترکیب قشنگی است. فقط یک اشکال دارد: با داده‌ها جور درنمی‌آید.
آمار کانادا می‌گوید غیرمقیم‌ها پیش از ممنوعیت مالک فقط ۳/۴ درصد خانه‌های منطقه‌ی تورنتو بودند. CMHC هم سهم خرید‌هایی را که ممنوعیت فدرال واقعاً متوقف کرد، حدود ۲ درصد کل خرید‌های کشور می‌داند. یعنی از ابتدا با پدیده‌ی کوچکی طرف بودیم. نکته اینجاست که همان خرید کوچک هم بیشترش یک جا متمرکز بود: کاندو‌های نوساز. ۷/۲ درصد آپارتمان‌های کاندوی تورنتو دست غیرمقیم‌ها بود، در ساختمان‌های تازه‌ساز بیشتر هم می‌شد؛ در حالی که سهم خانه‌های مستقل فقط ۲/۱ درصد بود. حالا دولت دقیقاً همان کانال را معاف کرده است. ممنوعیت برای جایی تمدید شد که خارجی‌ها اصلاً خرید چندانی نداشتند، و در جایی برداشته شد که داشتند.
در انتاریو اوضاع از این هم روشن‌تر است. خریدار خارجی یک کاندوی نوساز در تورنتو هنوز باید ۲۵ درصد مالیات استانی سفته‌بازی غیرمقیم‌ها را بدهد، و ۱۰ درصد هم مالیات شهرداری تورنتو رویش می‌آید؛ بودجه فدرال به هیچ‌کدام دست نزده. پس دیوار واقعی این بازار هیچ‌وقت ممنوعیت اتاوا نبوده؛ این ۳۵ درصد مالیات است که سر جایش ایستاده. تمدید ممنوعیت، تیتر می‌سازد. معافیت، دل سازنده‌ها را به دست می‌آورد. ولی سهم هیچ‌کدام از حل مسئله‌ی مسکن، چیزی نزدیک به صفر است.
پول مسکن هست؛ مقیاس و زمان‌بندی‌اش نیست
انصاف این است که بخش جدی بودجه، جای دیگری است: پول عرضه. سرمایه‌ی «خانه بساز کانادا» با ۱۳ میلیارد دلار تازه در ده سال به ۴۵ میلیارد دلار می‌رسد، برای مقابله با بی‌خانمانی ۱۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون دلار در چهار سال کنار گذاشته شده و ۱۰۰ میلیون دلار هم برای دیجیتالی‌کردن صدور پروانه‌ها در نظر گرفته‌اند؛ همان گلوگاهی که سال‌هاست همه از آن حرف می‌زنند و کمتر بودجه‌ای سراغش رفته بود. جهت‌گیری درست است. مسکن اجتماعی و تعاونی را بخش خصوصی خودش نمی‌سازد؛ این را باید دولت بسازد. حرف بر سر جهت نیست، بر سر اندازه و زمان است.
دولت قول ۲۰۰ هزار خانه در ده سال داده؛ سالی ۲۰ هزار واحد. CMHC، اما می‌گوید برای اینکه قدرت خرید مسکن تا ۲۰۳۶ به سطح پیش از همه‌گیری برگردد، هر سال ۱۸۷ تا ۲۳۸ هزار واحد بیشتر از روند فعلی لازم است. یعنی کل برنامه‌ی پرچم‌دار دولت، خوش‌بینانه، یک‌دهم شکاف است. دفتر بودجه‌ی پارلمان (PBO) حتی این را هم زیاد می‌داند و می‌گوید این نهاد در پنج سال فقط حدود ۲۶ هزار خانه به عرضه اضافه می‌کند. نهادی که تا امروز به ۱۹ هزار واحد متعهد شده و ساخت حدود ۲ هزار واحد را شروع کرده، حالا قرار است مجری ۴۵ میلیارد دلار باشد. تازه، بیشتر این پول از ۲۰۲۷-۲۸ به بعد خرج می‌شود، در حالی که رکود ساخت‌وساز مال امروز است؛ شروع ساخت از ۲۷۱ هزار واحد در ۲۰۲۱ به ۲۵۹ هزار واحد در ۲۰۲۵ رسیده و کارگر ساختمانی دارد همین حالا از این صنعت بیرون می‌رود، نه سه سال دیگر.
بودجه در عدد
کسری ۲۰۲۶-۲۷ در بودجه دولت
$ ۶۲.۳B
کسری ۲۰۳۰-۳۱؛ دولت / برآورد PBO
$ ۶۷.۸B / $ ۵۲.۹B
هزینه‌ی بهره در ۲۰۲۶-۲۷ (خود بودجه)
$ ۶۰.۲B
بهره در ۲۰۳۰-۳۱ به برآورد PBO
$ ۸۳B
جمع کسری‌های پنج سال آینده
$ ۲۸۷B ~
کل استقراض پنج‌ساله به برآورد PBO
$ ۷۳۲.۹B
هدف ساخت خانه بساز کانادا
۲۰۰K / ۱۰yr
شکاف سالانه‌ی عرضه به برآورد CMHC
۱۸۷–۲۳۸K
مالکیت غیرمقیم‌ها؛ کاندوی تورنتو / خانه مستقل
۷.۲% / ۲.۱%
حساب بدهی، بخش بی‌تیتر بودجه
مسکن تیتر این بودجه است؛ بدهی، متنش. دولت مسیر کسری را نزولی کشیده: از ۶۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون دلار امسال تا ۵۲ میلیارد و ۹۰۰ میلیون دلار در ۲۰۳۰-۳۱، با نسبت بدهی به تولید ناخالص داخلیِ حدود ۴۰ درصد که قرار است همان‌جا بماند. PBO همین صفحه را جور دیگری می‌خواند. از نظر ناظر مستقل، کسری در تمام این سال‌ها بین ۶۳ تا ۷۰ میلیارد دلار می‌ماند، نسبت بدهی تا ۴۲/۶ درصد بالا می‌رود، حدود ۹۴ میلیارد دلار از سبدی که دولت «سرمایه‌ای» صدایش می‌زند در واقع هزینه‌ی جاری است، و تراز عملیاتی هم به جای ۲۰۲۸ در ۲۰۲۹ به دست می‌آید.
از همه گویاتر، صورت‌حساب بهره است. خود بودجه آن را برای امسال ۶۰ میلیارد و ۲۰۰ میلیون دلار گذاشته؛ یعنی هفته‌ای بیش از یک میلیارد دلار، پولِ هیچ. نه جاده‌ای ساخته می‌شود، نه بیمارستانی، نه خانه‌ای. PBO این رقم را در ۲۰۳۰-۳۱ به ۸۳ میلیارد دلار می‌رساند و می‌گوید سهم بهره از هر دلار درآمد دولت از ۱۰ سنت به سوی ۱۴ سنت می‌رود؛ بازه‌ی ۱۸ تا ۲۰ سنت را هم خودش «منطقه‌ی خطر» نامیده است. جمع کسری‌های پنج سال آینده حدود ۲۸۷ میلیارد دلار به بدهی اضافه می‌کند و کل پولی که دولت در این مدت قرض می‌گیرد، به برآورد PBO، ۷۳۲ میلیارد و ۹۰۰ میلیون دلار است.
این را هم نباید از قلم انداخت که کسری امسال چرا کمتر از انتظار شد. علت، انضباط دولت نبود؛ درآمد بود. نفت حدود ۹۰ دلار معامله می‌شد، در حالی که بودجه روی ۶۵ تا ۷۳ دلار حساب کرده بود. درآمد اضافه آمد و به جای اینکه کسری را ببندد، خرج شد: کل هزینه‌ی امسال در خود بودجه ۶۰۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون دلار است، حدود ۱۴ میلیارد دلار بالاتر از برنامه‌ی بودجه‌ی قبلی برای همین سال. نتیجه روشن است؛ پایداری مالی این بودجه به قیمت نفت گره خورده. نفت اگر به ۶۵ تا ۷۰ دلار برگردد، مسیر کسری از همان سال اول از ریل خارج می‌شود.
برای بازار چه می‌ماند؟
برای بازار مسکن، پیام عملی بودجه خنثی است. از سمت تقاضا، هدف مهاجرت روی ۳۸۰ هزار اقامت دائم و ۳۷۰ هزار اقامت موقت در سال ثابت مانده؛ از سمت عرضه، پول دیر می‌رسد؛ و معافیت خرید خارجی هم در انتاریو پشت دیوار مالیات استانی می‌ماند. نه فشار قیمتی تازه‌ای در راه است، نه نجاتی زودهنگام. برای وام‌گیرنده‌ها هم خبر خاصی نیست: نرخ ثابت وام مسکن از بازده اوراق پنج‌ساله می‌آید که الان ۳/۳۹ درصد است، نه از نرخ سیاستی ۲/۵۰ درصدی بانک مرکزی؛ و کسری‌های شصت‌میلیاردیِ پشت سر هم اجازه نمی‌دهد بازده بلندمدت راه بیاید پایین.
حرف آخر اینکه بودجه ۲۰۲۶ در مسکن راه را درست انتخاب کرده و در حسابداری، روی بادآورده‌ی نفت و عوض‌کردن برچسب هزینه‌ها سوار است. دولتی که می‌خواهد ارباب سرنوشت خویش باشد، اول باید تکلیفش را با دو عدد روشن کند: شکافی که برنامه‌اش یک‌دهم آن است، و بهره‌ای که هر هفته بیش از یک میلیارد دلار از جیب مالیات‌دهنده برمی‌دارد و هیچ چیز در برابرش نمی‌سازد.
مبنای داده‌ها: سند بودجه ۲۰۲۶ دولت فدرال کانادا (ارائه‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶)، چشم‌انداز اقتصادی و مالی اکتبر ۲۰۲۶ دفتر بودجه‌ی پارلمان (PBO)، برنامه‌ی آمار مسکن آمار کانادا و برآورد‌های CMHC. هرجا عدد دولت و برآورد ناظر مستقل اختلاف دارند، هر دو در متن آمده‌اند. این یادداشت تحلیل است، نه توصیه‌ی سرمایه‌گذاری.
تحلیلگر: علیرضا ارزنده
ارسال نظرات