تازه ها
وقتی که پول ملک را داده‌اید، اما هنوز مالک نیستید!
حسن طاهری کهنموئی | پژوهشگر دکتری حقوق کیفری و جرم‌شناسی در یادداشتی نوشت:پرداخت کامل ثمن، یعنی بهای مورد توافق ملک، لزوماً به معنای تکمیل ثبت رسمی معامله نیست. خریدار ممکن است با مشاهده درج مشخصات طرفین و ملک در سامانه، تصور کند حقوق او تثبیت شده است، در حالی که فرایند هنوز در مرحله پیش‌نویس قرار دارد. این تفاوت ظاهراً فنی، برای کسی که حاصل سال‌ها پس‌انداز خود را پرداخت کرده، می‌تواند سرنوشت‌ساز باشد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ضرورت بازنگری در برخی عادت‌های معاملاتی را پیش روی جامعه قرار داده است. یکی از این عادت‌ها، پرداخت بخش عمده ثمن با این تصور است که ثبت رسمی اقدامی تکمیلی است و می‌توان آن را به آینده موکول کرد. مسئله هنگامی حساس‌تر می‌شود که ظاهر الکترونیکی فرایند، اطمینانی فراتر از آثار حقوقی آن ایجاد کند. مقصود از «خلأ» در عنوان این یادداشت، همین فاصله اطلاعاتی و عملی است، نه فقدان مطلق مقررات.
یک موقعیت فرضی را در نظر بگیریم. خریدار و فروشنده درباره آپارتمانی توافق می‌کنند. مشاور املاک پیش‌نویس را در سامانه درج می‌کند و خریدار بخش عمده وجه را می‌پردازد. قرار است طرفین چند روز بعد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند، اما فروشنده از ادامه فرایند خودداری می‌کند. آیا رسید پرداخت و درج پیش‌نویس، برای الزام فروشنده به انتقال رسمی ملک کافی است؟
پاسخ، ابتدا به ماهیت اقدام انجام‌شده وابسته است. درج پیش‌نویس با ثبت رسمی قرارداد یکسان نیست. مطابق ماده ۱۳ اصلاحی آیین‌نامه ماده ۳ قانون، پیش‌نویس پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر، آثار حقوقی قرارداد را ندارد. اصلاحیه مصوب ۲۷ آبان ۱۴۰۴، مشاوران املاک را مکلف کرده است این موضوع را به طرفین تفهیم کنند و از وساطت برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن در این مرحله خودداری کنند. بنابراین، توضیح وضعیت پیش‌نویس بخشی از تکلیف حرفه‌ای واسطه معامله است.
همچنین نباید پیش‌نویس موضوع ماده ۳ را با قرارداد یکسان ثبت‌شده از مسیر تبصره ۲ همان ماده خلط کرد. این دو، سازوکارهای متفاوتی دارند. عبارت «در سامانه ثبت شده» به‌تنهایی وضعیت حقوقی طرفین را روشن نمی‌کند. باید مشخص شود چه چیزی و از کدام مسیر قانونی ثبت شده است.
این تمایز در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۲۷ مورخ ۲۸ بهمن ۱۴۰۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز منعکس است. این اداره، با توجه به فقدان آثار قراردادی پیش‌نویس، دعوای الزام به ثبت آن را فاقد محمل قانونی دانسته است. هرچند نظریه مشورتی الزام‌آور نیست، جهت تحلیلی آن روشن است: صرف درج پیش‌نویس را نمی‌توان معادل ایجاد تعهد قراردادی به انتقال ملک فرض کرد.
موضوع در معاملات مشمول ضمانت اجرای ماده ۱ اهمیت بیشتری دارد. با تحقق شرایط اجرای این حکم، ثبت‌نکردن می‌تواند مانع استماع دعاوی و شکایت‌های مرتبط با معامله، از جمله اثبات معامله و الزام به تنظیم سند رسمی شود. قانون، استرداد عوضین را استثنا کرده و در تبصره ۶، بازگرداندن عوض را به احراز تسلیم یا پرداخت آن وابسته ساخته است. در این وضعیت، رسید پرداخت برای مطالبه وجه اهمیت دارد، اما لزوماً حمایت مورد انتظار خریدار نسبت به خود ملک را تأمین نمی‌کند.
البته این حکم را نمی‌توان به همه معاملات تعمیم داد. تاریخ معامله، وضعیت ثبتی ملک و مقررات انتقالی باید بررسی شود. اعلان رسمی اردیبهشت ۱۴۰۵ نیز راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ را مرحله‌بندی کرده است. بنابراین، تعبیرهایی مانند بی‌اعتباری یک‌باره تمام قولنامه‌ها، تصویر دقیقی از قانون ارائه نمی‌کنند.
از نگاه جرم‌شناختی، نقطه آسیب‌پذیر زمانی شکل می‌گیرد که پرداخت وجه از تأمین حمایت حقوقی پیشی بگیرد. خریدار تصور می‌کند حق او تثبیت شده، اما هنوز در مرحله مقدماتی قرار دارد. این نابرابری اطلاعاتی می‌تواند فرصت سوءاستفاده ایجاد کند، به‌ویژه هنگامی که شخصی آگاهانه از ظاهر رسمی یا سامانه‌ای فرایند برای جلب اعتماد بهره ببرد. پیشگیری در اینجا، به معنای کاهش فرصت فریب و روشن‌کردن وضعیت معامله پیش از خروج سرمایه از اختیار پرداخت‌کننده است.
بااین‌حال، هر اختلاف یا امتناع از ادامه معامله را نمی‌توان کلاهبرداری نامید. انتساب عنوان کیفری نیازمند احراز عناصر قانونی آن است و صرف ورود زیان، جای اثبات رفتار مجرمانه را نمی‌گیرد. آموزش پیشگیرانه نیز نباید به سرزنش خریدار زیان‌دیده تبدیل شود. مسئولیت رفتار متقلبانه بر عهده مرتکب است و آگاهی‌بخشی باید امکان محافظت از حقوق اشخاص را افزایش دهد.
در این میان، هماهنگ‌کردن پرداخت با مراحل معتبر ثبت اهمیت اساسی دارد. پیش‌بینی حساب امانی در ماده ۲۱ آیین‌نامه ماده ۳ را می‌توان در همین جهت تحلیل کرد: پیوندزدن انتقال وجه با ثبت قرارداد. البته وجود این حکم، به‌تنهایی به معنای فراهم‌بودن امکان استفاده از آن در همه معاملات نیست.
پیشگیری مؤثر به همکاری چند بخش نیاز دارد. واسطه حرفه‌ای باید ماهیت اقدام انجام‌شده را درست توضیح دهد، سامانه باید مرز میان پیش‌نویس و قرارداد ثبت‌شده را آشکار سازد و مسیر ثبت برای مردم قابل فهم و دسترس‌پذیر باشد. توصیه به احتیاط زمانی اثرگذار است که امکان انجام معامله ایمن نیز فراهم باشد.
از منظر پیشگیری از جرم، کارکرد ثبت رسمی را باید در کاهش ابهام درباره حقوق طرفین و محدودکردن فرصت سوءاستفاده جست‌وجو کرد. تحقق این کارکرد، مستلزم هماهنگی میان پرداخت ثمن، مراحل معتبر ثبت و آگاهی طرفین از آثار حقوقی هر مرحله است. هرگاه خریدار وجه را پرداخت کند، اما ماهیت و حدود حمایت قانونی از حق خود را نشناسد، زمینه آسیب‌پذیری همچنان باقی خواهد ماند. از این رو، موفقیت قانون الزام در پیشگیری از بزه‌دیدگی ملکی، به میزان کاهش فاصله میان پرداخت ثمن و تأمین حمایت حقوقی مؤثر از خریدار نیز وابسته است.
انتهای پیام
ارسال نظرات